Episode Transcript
[00:00:00] Speaker A: Słuchasz Radiaxon.
Słuchaj nas.
Prawo bliżej Ciebie.
[00:00:21] Speaker B: Dzień dobry, drodzy słuchacze.
Witam Was w naszym kolejnym spotkaniu w cyklu Prawo bliżej Ciebie.
Miałem ostatnio kilka telefonów od Państwa, gdzie mieliście pewne problemy ze wspólnotami.
Doszedłem zatem do wniosku, że wartołoby przypomnieć, co to jest wspólnota mieszkaniowa, co to jest zarząd tej wspólnoty i co to jest zarządca, zwany potocznie Administratorem.
Otóż, pewien rys historyczny nakazuje mi wspomnieć, że w czasach słusznie minionych, a więc w PRL-u, praktycznie nie było własności nieruchomości w tym lokalie mieszkalnym.
Ludzie, którzy mieli mieszkania w tak zwanych blokach, mieli spółdzielcze prawo do lokalu.
To był taki socjalistyczny wytwór prawny, z którym nikt nie wiedział, jak do końca się obyć.
Bo ani to prawo własności, ani to dzierżawa, No jakaś taka pseudo rosyjska efemeryda.
Po 89 roku prawo własności prywatnej zaczęło zajmować słuszne dla siebie miejsce.
No i ludzie nabywali lokale mieszkalne.
Teraz deweloperzy budują jak szaleni i sprzedają te mieszkania. Już dosyć istotny procent Polaków ma swoje lokale na własność.
No i teraz, jeżeli budynek ma co najmniej 7 lokali mieszkalnych, to ustawa nakazuje zawiązanie wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnota to jest taka organizacja samorządowa.
Nie chciałbym powiedzieć współdzielcza, ale właśnie samorządowa.
Tak jak mamy samorządy lokalne, czyli gminy, powiaty, na wyższym szczeblu województwa, tak w takiej miniskali wspólnota mieszkaniowa i jest takim samorządem.
Oczywiście niektóre wspólnoty mają 30, 40, czasem tylko kilkanaście lokali, a więc tyluż właścicieli.
Ale bywają wspólnoty, gdzie jest kilkaset lokali.
I trudno przypuszczać, żeby te kilkaset osób, czy nawet kilkadziesiąt, jednocześnie działała w ramach zarządzania taką wspólnotą.
Dlatego też wszyscy wspólnicy na walnym zgromadzeniu wspólników powinni wybrać swojego reprezentanta, przedstawiciela.
I właśnie takim przedstawicielem jest zarząd.
wybierany spośród wszystkich członków danej wspólnoty. Taki zarząd z reguły składa się z trzech osób i ma za zadanie zajmować się danym budynkiem czy kilkoma budynkami, jeśli wspólnota jest taka duża.
Zarząd, przyjmując, że wspólnota jest coś w rodzaju parlamentem, to jest tak, jakby organem wykonawczym, czyli rządem, powinien się zatem zajmować bieżącymi sprawami danej nieruchomości.
Oczywiście trudno przyjąć, żeby zarząd, gdzie ludzie przecież są czynni zawodowo, sam zajmował się sprzątaniem, czyszczeniem, drobnymi naprawami, jakąś niezbędną rekonstrukcją.
To jest niemożliwe.
I wtedy też zarząd powinien wynająć specjalny organ, specjalną jednostkę, przedsiębiorstwo, które zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami. Czyli właśnie sprzątaniem, remontowaniem, pilnowaniem, odśnieżaniem itd.
I kiedy zarząd dokona pewnego wyboru, pewnej selekcji, na przykład wybierze dwóch, trzech kandydatów, no to powinno się poddać taki wniosek pod głosowanie wszystkim wspólnikom, żeby dokonać wyboru zarządcy, który będzie administrował wszystkimi budynkami.
Taki zarządca po jego wybraniu powinien mieć zawartą umowę właśnie z zarządem, który reprezentuje wspólnotę, gdzie będzie określone, jakie obowiązki na nim spoczywają i jakie wynagrodzenie za to otrzymuje.
Zwykle jest to ileś tam dziesiąt groszy za jeden metr kwadratowy lokalu mieszkalnego.
A zatem im lokal mniejszy, tym płacimy mniej.
Im lokal większy, tym płacimy więcej.
Niektórzy taką opłatę mylą z czynszem.
Choć w istocie nie jest to czynsz, bo czynsz występuje wtedy, jeżeli mamy najem albo dzierżawę. To raczej powinniśmy nazywać opłatą eksploatacyjną na rzecz wspólnoty.
[00:06:10] Speaker A: I teraz.
[00:06:17] Speaker B: Państwo się żalili, że w niektórych przypadkach zarząd nie wykonuje swoich obowiązków tak jak powinien. I co wtedy robić?
Ano, przynajmniej raz w roku, zwykle to się odbywa gdzieś koło maja, czerwca, zarząd powinien zwołać walne zgromadzenie wszystkich współwłaścicieli.
I na takim walnym zgromadzeniu, które powinno być zwołane przynajmniej na dwa tygodnie przed dniem takiego zebrania, wszyscy mają prawo zająć jakieś stanowisko.
I jeśli zarząd nie spełniałby oczekiwań wszystkich mieszkańców, to można go zmienić.
No a państwo pytają, co w wypadku, jeżeli w trakcie roku zarząd się nie sprawdza.
Ano, można doprowadzić do zwołania nadzwyczajnego zgromadzenia wspólników, na którym to zgromadzeniu można taki zarząd odwołać.
Jeśli jednak nie, to przynajmniej raz do roku na takim walnym zgromadzeniu zarząd powinien poddać pod głosowanie różne wnioski swoich mieszkańców, żeby powziąć uchwały.
na przykład o wremontowaniu dachu, o wymianie windy na nowocześniejszą, o przeznaczeniu jakichś części wspólnych, na przykład piwnicy, na innego rodzaju pomieszczenie.
Do tego powinna być powzięta uchwała.
Następnie, kiedy uchwała przejdzie, no to powinna być wydrukowana i dostarczona każdemu z członków wspólnoty. Jeśli jednak znajdą się tacy państwo i oni nie muszą być w większości, że będą z takiej czy innej uchwały niezadowoleni, to taką uchwałę można zaskarżyć do sądu powszechnego Wydziału Cywilnego, w naszym przypadku w Jelenigurze i wówczas to sąd po wysłuchaniu stron albo oddala wniosek o unieważnienie uchwały albo taką uchwałę unieważnia.
Niektórzy Państwo pytają, a co robić, kiedy zarząd nie chce jakieś uchwały podejmować?
Wpływają wnioski, a zarząd się uchyla. Więc tutaj są dwa rozwiązania.
Albo zmieniamy zarząd, albo składamy wniosek do sądu o niedziałanie zarządu.
Niektórzy z państwa po prostu nie wiedzą, że zarządy we wspólnotach to nie są jak ci dawni, nieruszalni prezesi spółdzielni mieszkaniowych.
To są ludzie wybrani spośród właścicieli lokali, których można tak szybko jak się ich wybiera, tak szybko odwołać.
Jeśli bylibyśmy niezadowoleni z kolei z administratora, czyli z zarządcy, bo źle sprząta, nie naprawia windy i tak dalej i tak dalej, to oczywiście można złożyć wniosek do zarządu i na walne zgromadzenie o zmianę takiego zarządcy. Stop, ile mamy? Wiem od państwa, że zdarzają się takie sytuacje, gdzie państwo jako właściciele danych lokali nie możecie się dogadać z zarządem.
i zarząd niekiedy postępuje złośliwie i nie chce podejmować uchwały, którą wy wnioskujecie, albo nie chce zlecić zarządcy wykonania określonej czynności, która by zdecydowanie poprawiała nie tyle komfort, ale możliwość korzystania z niektórych urządzeń, zwłaszcza przez osoby niepełnosprawne.
Oczywiście my się tutaj poruszamy w zakresie prawa cywilnego.
Ale jest taka komórka w prokuraturze, która się zajmuje weryfikowaniem przestrzegania prawa i porządku prawnego.
I w sytuacjach naprawdę ekstremalnych można zwrócić się bezpośrednio do prokuratury, aby ta w ramach nadzoru nad przestrzeganiem prawa przyjrzała się określonym działaniom albo zaniechaniem, czy to zarządu, czy to zarządcy.
Jednakże przestrzegam, że trudno jest uruchomić prokuratora w takich sprawach, ponieważ oni się głównie zajmują ściganiem przestępstw. I co prawda mają tą komórkę do spraw nadzoru nad przestrzeganiem prawa, Ale z praktyki muszę Państwu powiedzieć, że niekiedy bardzo jest trudno zainteresować prokuraturę takim postępowaniem.
A zatem pamiętajmy, że jesteśmy pełnoprawnymi członkami wspólnoty, że mamy wybieralny zarząd, który w każdej chwili można odwołać i mamy administratora, czyli zarządcę, od którego możemy po pierwsze wymagać wykonywania umowy, gdzie zobowiązał się do wykonywania określonych czynności na naszą rzecz, a w przypadku, kiedy jesteśmy niezadowoleni, takiego zarządcę też można odwołać.
Korzystajmy ze swojego prawa podmiotowego, ze swoich uprawnień i się tego nie bójmy.
Dziękuję Państwu za uwagę.
Zapraszam na kolejne spotkanie z tego cyklu. Przez radio mówił Jerzy Dworak.
[00:12:31] Speaker A: Prawo bliżej Ciebie.
Słuchesz Radia Akson?
Słuchaj nas!
